آینده مسکن و عارضه بدفهمی – خوشبینی
محاسبات کاغذی مدیران شهری درباره ثبات قیمت ملک در ۱۴۰۳ چقدر به واقعیت نزدیک است؟
*نجمه رجب
به گزارش اکو ۳۶۵ و به نقل از روزن آنلاین, درست در زمانی که بازارهای دارایی پرتلاطم‌ترین روزها را سپری می‌کند و قیمت‌های طلا، سکه و ارز سقف‌شکنی کرده است، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران وعده داده که امسال، سال ثبات و آرامش در بازار مسکن خواهد بود. حمیدرضا صارمی این پیش‌بینی را بر پایه میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی و آمار صدور پروانه پارسال مطرح کرده و گفته است: سال گذشته ۲۰ میلیون مترمربع پروانه ساختمانی صادر شد که با احتساب هزینه ساخت، امسال ۳۰۰ هزار میلیارد تومان سرمایه در حوزه ساخت مسکن وارد تهران می‌شود و بازار آرامش پیدا خواهد کرد.
او به روند تحولات بازار مسکن در سه دهه اخیر هم به عنوان شاهد مدعا اشاره و عنوان کرده است: در ۳۰ سال گذشته هر زمان در کشور ساخت‌وساز افزایش پیدا کرده، تنش‌های قیمتی کاهش پیدا کرده است.
اگرچه تحقق پیش‌بینی ثبات در بازار مسکن یک آرزوی مشترک میان آحاد ملت است، اما این استدلال ضعیف در دفاع از فرضیه آرامش قیمتی در بازار مسکن، نتیجه یک نگاه تک‌بعدی به موضوع است و ریشه در بدفهمی صورت‌مساله یا خوشبینی مفرط و بدون پشتوانه به آینده متغیرهای اقتصادی دارد.
شهرداری تهران در دوره فعلی با این پیش‌فرض که علت جهش تاریخی قیمت مسکن، کاهش تولید است و با تکیه بر این استدلال که افزایش عرضه متناسب با میزان تقاضا می‌تواند به کنترل قیمت بیانجامد، وعده پشتیبانی از ساخت سالانه ۱۸۰ هزار واحد مسکونی را داد و پس از آن با تشکیل قرارگاه مسکن، برای تعداد زیادی پروژه انبوه‌سازی مسکن متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی، در زمین‌های یک هکتار به بالا مجوزهایی از قبیل تغییر کاربری اراضی و پروانه ساختمانی را صادر کرد تا تحقق این وعده را تسهیل کند.
آمار اعلامی معاون زاکانی نشان می‌دهد ظاهرا این هدف در سومین سال از دوره ششم مدیریت شهری پایتخت، محقق شده است؛ اما این میزان صدور پروانه نتوانست مانع از تورم ۲۵ درصدی قیمت مسکن در یکسال گذشته، آن هم باوجود رکود سنگین معاملات و نصف شدن حجم خرید و فروش ملکی نسبت به سال ۱۴۰۱ شود. صارمی اما همچنان خوش‌بین و بر این باور است که اثر ضدتورمی صدور پروانه‌های سال گذشته، امسال خود را در بازار مسکن نشان خواهد داد و با عرضه تدریجی واحدهای تکمیل شده، امسال شاهد تنش قیمتی در این بازار نخواهیم بود.
رابطه قیمت مسکن و تیراژ ساخت
این حساب و کتاب روی کاغذ، معادله مسکن را تک‌متغیره فرض کرده و اصل را بر این گذاشته که یک رابطه متناظر و یک به یک میان تیراژ تولید و قیمت مسکن وجود دارد؛ در حالی که چنین نیست. قیمت مسکن علاوه بر تیراژ تولید به متغیرهای متعدد دیگری از قبیل متوسط متراژ واحدهای ساخته شده و میزان تناسب آن با استطاعت خریداران مصرفی، وضعیت دسترسی خریداران مصرفی به وام موثر به عنوان پیش‌شرط کلیدی حضور در بازار معاملات، تورم مصالح ساختمانی و تغییرات حقوق و دستمزد نیروی انسانی، قیمت زمین، نوسان سایر بازارهای جاذب سرمایه و نیز وضعیت ابزارهای مهار تقاضای سوداگرانه ملکی بستگی دارد.
مرور سریع وضعیت متغیرهایی که از آنها نام برده شد، نشان می‌دهد حال امروز بازار مسکن خوب نیست و صرفا با افزایش عرضه هم بهبود پیدا نخواهد کرد. تورم مستمر مصالح ساختمانی با نرخ‌هایی در حدود نرخ تورم عمومی (نزدیک ۴۰ درصد) همراه با افزایش دستمزد نیروی کار از یکسو جهت قیمت تمام شده مسکن را صعودی می‌کند و عدم دسترسی به وام موثر و نبود استطاعت خرید مصرفی از سوی دیگر بازار مسکن را رکودی می‌کند.
اثرپذیری مسکن از بازارهای ملتهب
اما مهمتر از همه متغیرها، شروع پرنوسان سال ۱۴۰۳ در بازارهای موازی مسکن است که در صورت ادامه‌دار بودن، زمینه‌ساز رکود تورمی در بازار مسکن خواهد بود.
گذشته از اینکه چه مقدار از نوسان سنگین سکه و دلار مربوط به نااطمینانی‌های اقتصادی و وضعیت انتظارات تورمی و چقدر مربوط به تشدید تنش میان رژیم صهیونیستی و ایران است، آنچه مهم است مدت‌زمان تداوم این وضعیت است. در سال‌های اخیر فاصله زمانی بین جهش ارزی و صعودی شدن قیمت مسکن به تدریج کاهش پیدا کرد و اکنون این مدت به حدود یک‌ماه رسیده است.
به این ترتیب اگر هیجان بازارهای طلا، سکه و ارز به هر دلیل ادامه پیدا کند، از اردیبهشت‌ماه اثر آن روی قیمت نهایی معاملات ملکی منعکس خواهد شد. دیروز سکه به مرز ۵۰ میلیون تومان رسید و دلار قله ۶۵ هزار تومانی را لمس کرد. البته گروهی از تحلیلگران بر این باورند که هیجان در این بازارها به‌زودی فروکش می‌کند، حباب می‌ترکد و قیمت‌ها در سطوح پایین‌تری متوقف می‌شود؛ اما تا آن زمان ساده‌انگارانه و خوش‌بینانه است که به ثبات قیمت مسکن صرفا به خاطر افزایش تیراژ تولید امیدوار باشیم.
تیراژ ساخت رکورد زد؛ مسکن گران شد!
به گزارش روزن‌آنلاین، بخش دوم استدلال معاون شهردار تهران در دفاع از پیش‌بینی ثبات قیمت مسکن در سال جاری، ناظر بر روند تاریخی تغییرات حجم ساخت و ساز و قیمت مسکن است. اما برخلاف آنچه عنوان شده، این طور نیست که هر زمان ساخت و ساز افزایش پیدا کرده، تنش قیمتی در بازار مسکن مهار شده باشد.
به عنوان مثال تیراژ ساخت مسکن در سال‌های ۹۰ و ۹۱ بسیار بالا و واجد یک رکورد تاریخی در طول دو دهه اخیر بود؛ طوری که در هر یک از این سال‌ها بین ۲۳۰ تا ۲۵۰ هزار واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کرد؛ اما در مجموع طی دو سال پیا‌پی، قیمت مسکن هم ۹۰ درصد افزایش پیدا کرد و از متوسط ۲ میلیون تومان به ازای هر مترمربع در سال ۹۰ به نزدیک ۴ میلیون تومان در سال ۹۳ رسید.
عامل اصلی محرک قیمت مسکن در آن سال‌ها نیز مثل همین چند سال اخیر، نرخ ارز بود. در واقع به‌رغم اینکه تیراژ ساخت در سال ۹۱ رکورد تاریخی ۲۵۳ هزار واحدی را ثبت کرد، اما در همین سال به واسطه جهش دلار از کانال یک به سه‌هزار تومان تحت تاثیر تشدید تنش‌های بین‌المللی و نبود اعتماد عمومی به آینده اقتصادی کشور، متوسط قیمت مسکن در تهران یک میلیون تومان افزایش پیدا کرد و به مترمربعی ۳ میلیون تومان رسید.
تجربه مشابه دیگری نیز پیش از آن در سال ۸۶ ثبت شده بود که با وجود تیراژ ساخت ۱۸۰ هزار واحدی، میانگین قیمت مسکن با ۷۷ درصد رشد نسبت به سال ۸۵، از ۸۴۵ هزار تومان به ۱.۵ میلیون تومان رسید.
بنابراین در سال‌هایی که ساخت و ساز رونق داشت هم، عواملی در بیرون بازار مسکن به قیمت‌ها جهت داد و شرایط تورمی را در این بازار حاکم کرد.
مالیات‌های صوری و بی‌خاصیت
به گزارش روزن‌آنلاین، حتی در صورتی که همه متغیرهای پشتیبان تورم مسکن کنترل شود، باز هم چون دست ذی‌نفعان افزایش قیمت از بازار کوتاه نشده، نمی‌توان با خوشبینی آینده مسکن را پیش‌بینی کرد. بازار مسکن در نبود ابزارهای مالیاتی و ضد ملاکی، همچنان پناهگاه امن و بی‌هزینه سرمایه‌های سرگردان است و اجرای مالیات خانه‌های خالی و لوکس نیز به دلیل تکمیل نشدن سامانه املاک و اسکان و همینطور نرخ غیرموثر این مالیات‌ها، عملا نقشی در ممانعت از پرواز قیمت مسکن به‌دلیل ازدیاد تقاضای خرید سرمایه‌ای ملک نداشته است.
طبق اعلام سازمان امور مالیاتی، در ۱۱ماهه امسال کل رقم دریافتی تحت عنوان مالیات بر خانه‌های خالی حدود ۴ میلیارد تومان بوده که کمترین میزان درآمد مالیاتی دولت در پایه‌های فرعی است. از طرفی وصولی مالیات واحدهای مسکونی گران‌قیمت نیز در این بازه زمانی ۴۳ میلیارد تومان بوده است. بنابراین نه تنها خرید و احتکار ملک در شرایط فعلی ناممکن نیست، بلکه راه بی‌هزینه و پرسود حفظ ارزش دارایی به شمار می‌آید و مادامی که راهکاری برای این صورت مساله پیش‌بینی نشود و تعداد خریداران سرمایه‌ای بر خریداران مصرفی مسکن غالب باشد، هیچ تضمینی وجود ندارد که خانه‌سازی بیشتر به خانه‌دار شدن تقاضای مصرفی بیانجامد.
