بررسی قوانین پیش فروش مسکن
۰
قانون پیش‌فروش مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین قوانین مرتبط با معاملات ملکی شناخته می‌شود و حقوق و وظایف پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار را مشخص می‌کند. این قانون با ۲۵ ماده، در تاریخ ۱۲ دی ماه ۱۳۸۹ در مجلس تصویب و در تاریخ ۹ بهمن ماه همان سال توسط شورای نگهبان ابلاغ شد.
چه کسانی مجاز به پیش‌فروش مسکن هستند؟
بر اساس ماده یک این قانون، قرارداد پیش‌فروش ملک قراردادی است که به‌موجب آن مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث و تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین می‌شود و پس از اتمام عملیات ساختمانی، واحد مذکور به مالکیت پیش‌خریدار در‌می‌آید. این قرارداد شامل تمام ساختمان‌ها با کاربری‌های مختلف می‌شود و می‌تواند در مراحل مختلف ساخت‌وساز یا حتی پس از تکمیل بنا به مالکیت پیش خریدار در آید.
همچنین طبق تبصره ذیل ماده یک این قانون، علاوه بر مالک زمین، سرمایه‌گذاران و مستأجران اراضی که حق احداث بنا دارند، می‌توانند نسبت به پیش‌فروش اقدام کنند. البته این اشخاص باید اسناد رسمی یا توافقات قانونی مشخصی برای این منظور داشته باشند.
الزامات قرارداد پیش‌فروش چیست؟
مطابق ماده دو، قرارداد پیش فروش باید شامل موارد مهمی از جمله مشخصات طرفین قرارداد و همچنین مشخصات و ویژگی‌های ملک مورد معامله از جمله پلاک، مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک باشد.
همچنین مساحت، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، امکانات واحد ساختمانی مانند پارکینگ و انباری، شرایط فنی ساختمان مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است، باید ذکر شوند.
از دیگر مواردی که باید در قرارداد ذکر شود، نحوه پرداخت اقساط و زمان‌بندی پرداخت، زمان تحویل واحد ساختمانی و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی است. این موارد باید به طور دقیق و کامل در قرارداد ذکر شوند تا از بروز هرگونه ابهام و یا ضرر و زیان جلوگیری کند.
همچنین باید تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله و تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی در قرارداد صورت گیرد.
چه مدارکی برای تنظیم قرارداد الزامی است؟
قرارداد پیش‌فروش طبق ماده سه باید از طریق دفاتر اسناد رسمی و با تنظیم سند رسمی ثبت شود. همچنین طبق ماده چهار، مدارکی نظیر سند مالکیت، پروانه ساخت، بیمه‌نامه مسئولیت و تأییدیه ناظر ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک برای تنظیم این قرارداد ضروری است.
در تبصره‌ای که تحت عنوان این ماده آمده، ذکر شده است، در مجموعه‌هایی که پیش‌فروشنده موظف به انجام تعهداتی مانند آماده‌سازی فضاهای عمومی و خدماتی است و باید حقوق دولتی و عمومی را پرداخت کند، اجازه پیش‌فروش تنها زمانی صادر می‌شود که حداقل ۳۰ درصد از این تعهدات انجام شده باشد و این پیشرفت توسط مرجع صادرکننده پروانه تأیید شود.
تعهدات و جرایم پیش فروشنده چیست؟
طبق ماده پنج نیز قراردادهای پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید در دفاتر اسناد رسمی بدون ارائه گواهی مالیاتی و با پرداخت حق‌الثبت و همچنین حق‌التحریر طبق تعرفه قوه قضائیه ثبت شوند.
در ماده ۶ نیز اگر فروشنده واحد پیش‌فروش شده را در زمان مقرر تحویل ندهد یا به تعهداتش عمل نکند، علاوه بر جریمه‌ای که در بند ۹ ماده ۲ ذکر شده، باید جریمه‌هایی که به شرح زیر است را بپردازد، مگر اینکه توافق دیگری با خریدار داشته باشند:
اگر واحد و بخش‌های اختصاصی مثل پارکینگ و انباری در زمان مقرر قابل‌استفاده نباشد، باید معادل اجرت‌المثل بخش تحویل نشده را تا زمان تحویل واحد بپردازد. همچنین برای عدم انجام تعهدات در بخش‌های مشترک، روزانه نیم درصد از بهای تعهدات انجام‌نشده به نسبت سهم خریدار جریمه خواهد شد.
برای عدم انجام تعهدات در بخش‌های خدمات عمومی مثل خیابان‌ها و فضاهای سبز، روزانه یک در هزار از بهای تعهدات انجام‌نشده به نسبت سهم خریدار جریمه خواهد شد. همچنین اگر فروشنده سند رسمی انتقال را به‌موقع ارائه ندهد، روزانه یک در هزار از مبلغ قرارداد جریمه خواهد شد.
حق فسخ پیش‌خریدار در چه شرایطی است؟
درصورتی‌که مساحت بنا کمتر یا بیشتر از مقدار ذکر شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ قرارداد محاسبه می‌شود. اما اگر مساحت بنا تا پنج درصد از مقدار قرارداد باشد، هیچ‌یک از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند. اگر مساحت بیش از پنج درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
همچنین اگر مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق‌شده باشد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند یا خسارت را بر اساس قیمت روز بنا و نظر کارشناسی از پیش فروشنده بگیرد.
در صورتی که عملیات ساختمانی به میزان مقرر در قرارداد پیشرفت نکرده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند اقساط را بسته به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده پرداخت کند و مهندس ناظر موظف است به تقاضای هر یک از طرفین، ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه دهد.
همچنین پیش‌خریدار با پرداخت اقساط مقرر، مالک ملک می‌شود و در پایان قرارداد، با تأیید مهندس ناظر و پرداخت کامل اقساط، می‌تواند درخواست تنظیم سند رسمی به نام خود را از دفترخانه کند. اگر پیش‌فروشنده حداکثر ظرف مدت ده از انتقال سند خودداری کند، دفترخانه موظف است سند را به نام پیش‌خریدار تنظیم کند.
طبق ماده طبق ماده ۱۶، در صورتی اقساط توسط پیش‌خریدار پرداخت نشود، پیش‌فروشنده باید به دفترخانه اطلاع دهد و دفترخانه موظف است ظرف مدت یک هفته به پیش خریدار اخطار مهلت یک ماهه برای پرداخت معوقات اقساط بدهد، در غیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.
بر اساس ماده ۲۰ اختلافات ناشی از قرارداد باید توسط هیئت داوران متشکل از سه داور که یکی سوی خریدار، یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین، و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه حل‌وفصل شود.
در صورت تخلف، مجازات قانونی چیست؟
همچنین طبق ماده ۲۱، پیش‌فروشنده باید پیش از هرگونه تبلیغ، مجوز لازم را از مراجع ذی‌صلاح اخذ کند و رسانه‌ها حق درج آگهی بدون مجوز را ندارند. در غیر این صورت به مدت حداکثر دو ماه توقیف و جزا نقدی از یک میلیون تا ده میلیون تومان و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم می‌شوند.
بر اساس ماده ۲۳، هرگونه پیش‌فروش بدون تنظیم سند رسمی و یا درج آگهی بدون مجوز قانونی، جرائم سنگینی از جمله حبس از نود و یک روز تا یک سال و یا جزا نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی را در پی دارد. همچنین طبق ماده ۲۴، مشاوران املاک موظف هستند که پس از مذاکرات اولیه، طرفین قرارداد را به دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند هدایت کنند و نمی‌توانند مستقیماً اقدام به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند، در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال، بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
قانون پیش‌فروش مسکن با تعیین حقوق و وظایف طرفین قرارداد، سعی کرده است تا از بروز مشکلات احتمالی در مراحل مختلف ساخت و انتقال مالکیت جلوگیری کند. بااین‌حال بسیاری از خریداران به علت عدم آگاهی از این قوانین و با امضا قراردادهایی که دارای خلأ قانونی است. متضرر می‌شوند.
